研究房地产市场，zui难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“现货35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。

结合我院的报告数据，老杨做一个系统性的分析与解读，分为几个系列吧，每次简短的讲一点，讲多了大家也没耐心读。对不？今年讲第二段。

住宅需求，主要与人口规模和结构有关，人口总量的变化，是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素。本文聊下35城人口中外来人口的规模与比例。

外来人口的规模和变化，反映两个事实。其一，反映城市对外的吸引力，在就业和生活方面有竞争力的城市，当然楼市也有较大潜力。

其二，反映住宅需求潜力。外来人口中，一部分人需要买房，另一部分人需要租房，二者皆能增加住宅需求。

2014年，35个城市外来人口（常住人口-户籍人口）规模排名，400万以上的，包括上海、北京、深圳、天津、广州，人口分别为996.4、818.2、745.7、500.2、465.6万，这五市属于*阵营，是现货竞争力、zui有潜力的五大都市。从长期意义上讲，在这五个城市，可以放心买房。

2014年35城外来人口数量

 

转播到腾讯微博

 

 

数据来源：各地统计局、易居研究院

第二阵营，外来人口200万左右，包括成都、武汉、宁波、郑州、厦门、南京、杭州等七个城市。要想在中长期投资房产，如果在一线城市没有房票，那么可以重点考虑这七个城市。

由于35城中没有包括苏州，苏州2014年常住人口1059万人，其中外来人口398万人，属于第二阵营的*。

如果考虑东莞则更多，,2014年东莞常住人口达834万人，其中外来人口643万人，位居*四，不过外来人口多属第二产业的打工者，另外按东莞城市的综合实力，仍宜归为三线城市。

排名靠的城市，重庆倒数*，人口流出近400万，主因是重庆相当于一个省，农业人口多，去东部打工的比较多，而重庆的主城区的外来人口仍为正增长。

另外，兰州、南宁也出现常住人口比户籍人口少，农民和市民外出打工数量，超过外地人进入数量。长期来看，不利于楼市。自住可以买房，投资需求趁早断了想头。

从2014年35城外来人口占常住人口的比重看，35城的平均占比约为17.1%。

深圳（69.2%）排名*，*！深圳真是一座之城，同时也是活力之城，但深圳这波房价上涨太凶了，在房东们财富暴增的同时，对年轻人的生存形成了巨大的挤压。

厦门（46.6%）、上海（41.1%）、北京（38.0%）、广州（35.6%）和天津（33.0%），这五个城市，竞争力非常强。尤其是厦门，作为二线城市，却如此之强，从而也为近几年厦门房价持续强势，找到一个重要支撑因素！

2014年35城外来人口占常住人口比重

 

转播到腾讯微博

 

海口（24.9%）、乌鲁木齐（24.4%）、呼和浩特（21.5%）这三个城市，排名也略靠前，但情况有些特殊，海口是旅游城市，乌市与呼市是地广人稀地区的省会城市，户籍人口较少，周边人口集聚。对楼市难以构成显著利好。

南京（21%）、武汉（20%）、杭州、郑州，高于35城均值，属于偏强城市。比上述三者要有利。

排名靠后的城市，重庆、兰州、南宁、南昌、石家庄、长春，此六个城市比较弱。由此也可找出一条理由：南昌楼市近几年偏弱，但近邻的合肥、武汉却很强。